真正な売主であるか?|不動産取引のチェックポイント

1.真正な売主であるか?|不動産取引のチェックポイント

他人所有のものを自分の所有物であるかのごとく、売却にかけるようなことになっていないか?これは夫婦、親子、兄弟であっても本人以外が、売主になることはできません。

登記名義人と所有者が同じか?|不動産取引のチェックポイント

2.登記名義人と所有者が同じか?|不動産取引のチェックポイント

所有者がすでに第三者に売却済みであっても、中間省略登記のため登記名義を移していない場合もあります。又、取得した時に、何かの都合で本人以外の名義にしている場合もあります。こんな場合、登記名義人と真正な所有者とは異なり、登記名義人といえども、売主とはなれません。

権利書記載の住所と現住所が異なる場合|不動産取引のチェックポイント

3.権利書記載の住所と現住所が異なる場合|不動産取引のチェックポイント

実際に売却して、買主に移転登記するときでもよいですが、登記簿上の旧住所の記載を変更する必要があります。

相続登記未了のものは売れない|不動産取引のチェックポイント

4.相続登記未了のものは売れない|不動産取引のチェックポイント

相続物件を売却にかける前には、必ず、相続登記を完了しておくことが肝要です。兄弟等、複数人が相続した場合、全員の同意のもとに売却してください。できれば、交渉窓口を一本化できるように話し合っておくのがスムースな売却のコツです。

権利書(登記済み証書)の確認|不動産取引のチェックポイント

5.権利書(登記済み証書)の確認|不動産取引のチェックポイント

売却にかける前に、売買対象物件すべてについて権利書があるのか、土地(一筆とは限りません)・建物(増築等がある場合はその分も)を確認しておきます。

登記簿謄本の確認|不動産取引のチェックポイント

6.登記簿謄本の確認|不動産取引のチェックポイント

買主側としては、売主の権利書を契約前に確認できませんので、直近の登記簿謄本を法務局で申請して、土地、建物の権利関係(表題部、甲区・所有権に関する事項、乙区・所有権以外に関する事項)を確認します。 確かに売主名義の不動産であるか、普通の銀行ローンの抵当権だけか、銀行又は銀行系の保証会社以外(例えば、サラ金や債権者が個人名)の抵当権、根抵当権、各種仮登記があれば、その抹消を売主側がどうするのか、差押、仮差押がないか、賃借権登記がどうなっているか等を確認します。

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債務残高の確認|不動産取引のチェックポイント

7.債務残高の確認|不動産取引のチェックポイント

売主は、住宅ローンの残高を銀行ローンの償還表等で確認しておきます。この場合、ボーナス時返済を利用されている方は、毎月返済分とボーナス返済分の償還が別になっていますから、見落とさないように、しっかりチェックしましょう。銀行に確認するのも良いでしょう。又、住宅ローン以外で借入金等があり、普通抵当ではなく、根抵当権が設定されている場合、債権者にいくら払えば抹消してもらえるのか、できれば書面で確認をとっておきます。

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債務超過の場合|不動産取引のチェックポイント

 8.債務超過の場合|不動産取引のチェックポイント

売主は、債務残高の方が売却金額よりも多い場合には、その差額の資金手当てをどうするか、準備が必要です。とに角、借入金残高全額を返済しないことには、抵当権の抹消を銀行等の債権者はしてくれません。売主は、売買契約締結後、抵当権抹消ができないとなると、場合によっては売主違約で手付倍返し(預かった手付金の倍額を、買主に支払うこと)になる可能性もございます。必ず、売りに出す前に確認しておくことです。

未登記建物や共有施設の有無|不動産取引のチェックポイント

9.未登記建物や共有施設の有無|不動産取引のチェックポイント

一戸建ての場合等で、未登記建物があると、買主に住宅ローンが実行されません。これは登記済み建物のみに抵当権を設定していても、いざ、抵当権の実行(例、延滞による競売等)という段になって、未登記部分には抵当権が及ばないため、債権者の貸金回収が困難になるからです。取引前には必ず、未登記部分がないかチェックしておきましょう。

公簿取引・実測取引|不動産取引のチェックポイント

0.公簿取引・実測取引|不動産取引のチェックポイント

一戸建てや土地取引の場合、登記簿上の面積と実際の面積が異なる場合があります。きちんとした分譲地の場合はほとんど問題ないと思いますが、古くからの住宅地等では念のために実測取引にする場合があります。その場合の実測費用(土地家屋調査士、測量士)の負担、実測と契約面積の誤差についての清算方法も取り決めておきましょう。契約書には公簿取引か実測取引かを明示しておきます。 公簿取引の場合、後日、買主又は売主が実測をして過不足があったとしても、価格の増減や損害賠償の請求はできません。

私道負担|不動産取引のチェックポイント

1私道負担|不動産取引のチェックポイント

私道の有無は売り情報の段階で明示しておきます。有りの場合はどの部分で、何uかを確認し、土地面積に含めて表示するのか、別表示にするのか、を決めておきます。

給排水・ガス・電気設備|不動産取引のチェックポイント

2.給排水・ガス・電気設備|不動産取引のチェックポイント

建物付きの場合はほとんど問題ありませんが、土地取引の場合は給水管が何処まで来ているのか、前面道路に埋設されていてもそれが公設管か他人の私設管か、分岐して宅地へ引けるのかなど確認しておきましょう。

滅失済みの建物の登記が残っていないか|不動産取引のチェックポイント

3.滅失済みの建物の登記が残っていないか|不動産取引のチェックポイント

土地取引をする場合、旧建物は解体撤去済み、現状、更地なのに、登記上建物が残っている場合があります。売主側で解体業者の証明をつけて滅失登記を完了しておいてください。

既存違反建築物でないか|不動産取引のチェックポイント

4.既存違反建築物でないか|不動産取引のチェックポイント

建物付きでも、現在の建築基準法上、再建築するときに同じ面積のものが建たない場合があります。また、建ペイ率、容積率オーバーになっている場合は住宅ローンが融資されない場合もありますので注意をしてください。

建築確認申請書・検査済み証の確認|不動産取引のチェックポイント

15.建築確認申請書・検査済み証の確認|不動産取引のチェックポイント

建物を建てる時に申請した建築確認申請書と実際に建ったものが異なる場合、検査済み証がとれていません。建物に疑問がある場合は検査済み証の有無も確認するのが基本です。マンションの場合は別にして、一戸建ての場合は売主が保管しているはずですから、見せてもらいましょう。

売主の借入金、繰り上げ返済の事前連絡|不動産取引のチェックポイント

16. 売主の借入金、繰り上げ返済の事前連絡|不動産取引のチェックポイント

売主は、買主から代金を受け取った時、同時に移転登記と既存の抵当権等の抹消が必要です。抹消には抵当権者の抹消関係の書類が必要です。銀行等抵当権者の本店から書類を取り寄せる日数の余裕をみて、事前に連絡を各抵当権者に連絡をしておかなければ、間に合わなくなります。

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