任意売却は司法書士手数料が無料です

任意売却は司法書士手数料無料です 

 任意売却が「無料」でできる理由

「初期費用は無料でも、後から高い成功報酬を要求されるのでは?」というご質問をよくいただきます。ご安心ください。司法書士の報酬は、債権者(お借入先の金融機関等)に了解を得て、任意売却で得られた代金の中から配分していただく仕組みになっています。そのため任意売却の費用をご依頼者様より頂くことはございません。どうぞお気軽にご相談ください。

任意売却|滞納を続けるとどうなるの

滞納を続けるとどうなるの

仮に、あなたが住宅ローンや不動産を担保にした借入金の返滞納してしまった場合、そのまま何もしないでいると、通常、やがて債権者(借り入れ先)が担保不動産の競売申立てを行うことになります。

競売になったら、あなたの自宅は、あなたの意志と関係なく売りに出されてしまいます。一番高い値段を付けた人が購入の権利を得ますが(これを「落札」と言います)、いくらで売れようと、代金はすべて借金の返済に充てられるため、あなたの手元には一円もお金が入りません。

しかも、競売では、ほとんどの場合市場より非常に安い価格でしか売れないため、家を失った後もなお、たくさんの借金が残ります。また、引渡の時期は落札者の都合で決まるため、お子さんの学校の都合などがある方でも、否応なく退去させられてしまいます。

このように、経済面だけでなく、精神面でも非常に負担が重いのが「競売」です。

任意売却とは

任意売却とは 

任意売却とは、住宅ローンなどの融資を受けている人と各金融機関との合意に基づいて、融資の返済が困難になった不動産を処分する手続きです。  

住宅など不動産を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンなどのお金を金融機関から借ります。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除(登記を抹消)してもらうことが必要です。  

抵当権などを解除してもらうためには、融資金の残額をすべて返済することが前提です。住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。  

このようなときに、金融機関など(債権者、抵当権者)の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。  

もし、あなたが何らかの事情で住宅ローンなど借入金の返済ができなくなったとき、金融機関は最終的に担保不動産を差し押さえたうえで、不動産競売の申し立てをします。この競売によってあなたの不動産が処分される前に、金融機関に任売による処理を認めてもらい、一般の流通市場で買い手を探します。  

この方法は、金融機関にとって「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。そのぶん、あなたには「売った後の残債務の返済に柔軟に対応してもらえる」というメリットが生じます。

話し合いによって、あなたの引越し費用などを手当てしてもらえることもあります。

任意売却|金融機関から紹介される不動産業者や司法書士

金融機関から紹介される不動産業者や司法書士

あなたが任意売却をしようかどうか迷っているとき、金融機関のほうから不動産業者を紹介してくるケースもあります。自分からわざわざ不動産業者を探す手間が省けて助かると思われるかもしれませんが、このようなときはその依頼主が誰なのかを考えてみましょう。

任意売却を取り扱う不動産業者は、その依頼主のために業務を行います。つまり債権者(金融機関など)から依頼を受けた業者は、債権者にとって1円でも有利になるように行動する可能性があります。

司法書士正村事務所は、あなたにとって1円でも有利になるように働くことをお約束いたします。まずは司法書士正村事務所へご連絡をください。ご相談・ご依頼は無料です!

任意売却のメリット

任意売却のメリット

 

競売よりも有利といわれる任売ですが、いったいどのような違いがあるのでしょうか。まずはそのメリットについてみていきましょう。 

メリット1

競売のときよりも高く、市場相場に近い価格で処理できます 

 

メリット2

高く売れるために、不動産の処分後に残る債務がより少なくなります 

 

メリット3

債権者(金融機関・住宅金融支援機構など)に対して、競売のときよりも早期に、かつ、より多くの返済が可能となることにより、残った債務の返済について柔軟な対応をしてもらうことができます 

 

メリット4

販売方法は一般の中古住宅や中古マンションと同じですから、住宅ローン破綻したことや債務に苦しんでいることを周囲に知られる心配がありません 

 

メリット5

売るときに必要な諸費用(抵当権抹消費用、司法書士報酬など)、仲介手数料、マンションにおける管理費・修繕積立金の滞納分などは債権者から“配分として”支払われるため、原則としてあなたの持ち出し負担はありません

 

メリット6

債権者より、引越し費用や当面の生活資金などで便宜を図ってもらえる場合があります 

 

メリット7

購入者との交渉によって、住宅の明け渡し時期などについて柔軟な対応をしてもらえます

任意売却の流れ

任意売却までの流れ

 

(1)  住宅ローンの延滞、滞納         

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(2)  銀行(債権者)からの督促           

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(3)  司法書士正村事務所へご相談

※返済状況、債務内容などの確認を行います           

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(4)  専任媒介契約の締結

※任意売却専門の信頼できる不動産会社をご紹介いたします。            

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(5)  販売活動の開始

※レインズ(不動産業者間のデータベース)への登録、ホームページや不動産情報ポータルサイトへの掲載、折込チラシ、広告など、積極的な販売活動をしていきます           

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(6)  購入希望者より買付証明書を受理            

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(7)  売買契約の締結           

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(8) 銀行(債権者)との交渉及び合意

※抵当権抹消登記のための協議   

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(9) 残金の決済、所有権移転、物件の引き渡し、債務完済

任意売却|モデル事例

これまでに受けた任意売却のご相談事例のなかから、典型的なケースをまとめてみました。あなたが次のケースのいずれかに当てはまるのなら、一度ご相談ください。 

 

ケース1

住宅ローンの返済ができず、催告書などが届いている

銀行などの債権者から、催告書、督促状などが郵送されてきているのであれば、すぐに任意売却などの対策を考えてください。そのまま放置していれば、競売となる可能性がございます。

 

ケース2

動産を所有する自営業者の方で、住宅ローン以外の借入金があり、その返済ができずに悩んでいる

 事業の運転資金として借り入れた融資金と住宅ローンの返済に追いまわされて苦しんでいるような場合も、任意売却の活用による再建を考えてはいかがでしょうか。 

 

ケース3

所有する不動産に対し、債権者から競売を申し立てられている

このようなケースは時間的な余裕がまったくありません。早めにご相談ください。

不動産競売のデメリット

不動産競売のデメリット

 

デメリット1


たいていは市場の相場価格よりも大幅に安く(2割〜4割ダウン)落札されるため、処分された後の残債務は任意売却のときよりもだいぶ多くなります 

 

デメリット2


自己破産をしないかぎり、処分後に残った住宅ローンについて支払いの請求が続きます 

 

デメリット3


残債務の支払い義務については任意売却のときも同じですが、債権者との間で話し合いをすることもなく落札されるため、残った債務の返済について柔軟な対応をしてもらうことは期待できず、支払いをめぐるトラブルも少なくありません 

 

デメリット4


落札後に時間的な余裕がないまま立ち退きを迫られることが多いうえ、通常は引越し代や立ち退き費用などをもらうことができません 

 

デメリット5


連帯保証人がいる場合、処分後に残った債務の請求が連帯保証人に対して行われ、その支払いができなければ連帯保証人の不動産がさらに競売にかけられることもあります 

 

デメリット6


競売にかけられたことが裁判所から公告され、すぐに近所にも知られるうえ、子どもが学校でイジメにあう事例もあります 

 

デメリット7


競売にかけられた時点で、たくさんの関係業者の訪問を受けたり、投資家が自宅周辺を見にきたりするなど、煩わしさも格段に多くなります